【案由大类】合同纠纷
【案由小类】商品房预售合同纠纷
【案情简介】
原告：黄某。
被告：某开发有限公司。
法定代表人：杨美玲，该公司总经理。
2003年8月17日，原告黄硬某与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄某（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567 864元。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。原告认为这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。遂原告向北京市大兴区人民法院提起诉讼，请求判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。
被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。不同意原告的诉讼请求。
【争议焦点】
1、在商品房预售合同中，对于所购房屋有明显瑕疵的，业主主张已提交过书面异议，而开发商拒不提交相关证据的，是否可以认定业主主张成立？
2、交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，开发商是否可以以政府有关部门的审核批准为免责理由？
【法律评析】
1、在商品房预售合同中，对于所购房屋有明显瑕疵的，业主主张已提交过书面异议，而开发商拒不提交相关证据的，可以推定业主主张成立。
商品房预售，是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。商品房预售合同是为购买正在建设而尚未竣工的商品房而签订的合同。
对于所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，在商品房预售合同中，对于所购房屋有明显瑕疵的，业主主张已提交过书面异议，而开发商拒不提交相关证据的，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。但是在本案中，在交接房屋时，黄某未提出异议，并实际办理了入住手续，现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权，造成视觉和心理障碍为由，诉请美晟房产公司拆除该钢梁，因无合同依据及损害后果，不予支持。
2、交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，开发商不能以政府有关部门的审核批准为免责理由
根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。本案中，之所以驳回原告诉求，原因在于被告在交接房屋时，对于房屋所存在的瑕疵并未提出异议，并实际办理了入住手续，因无合同依据及损害后果，遂不予支持。
【法律法规】
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七十五条 有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。